Theo đánh giá của các chuyên gia đánh giá, sau hơn một năm được áp dụng, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có những tác động rất tích cực đến hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện nay.

Sức sống mới của thị trường được thể hiện rõ nét từ đầu năm 2015 đến nay với hàng ngàn dự án được khởi công, mở bán và thanh khoản tăng ở mức kỷ lục. Chỉ riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, năm 2015, con số thanh khoản đã đạt tới trên 42.000 căn hộ, tăng gấp gần 3 lần so với năm 2014 và cao hơn bất cứ giai đoạn nào trước đó. Trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường cả nước đã có gần 20.000 căn hộ được bán ra, tốc độ hàng tồn kho giảm mạnh...

Vốn FDI đi vào thực chất hơn

Tròn 1 năm kể từ khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đi vào thực thi, theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cam kết vào lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 5% tổng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung trong 6 tháng đầu năm nay. Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn Công ty CBRE Việt Nam, con số giải ngân thực có thể cao hơn. Bởi trong những năm 2007-2008, số vốn FDI cam kết đầu tư vào BĐS lên đến 25% nhưng số giải ngân lại rất nhỏ.

“Chúng tôi xem xét nhiều hơn tính khả thi, tính thực tiễn và bền vững của những dự án FDI. Trên thực tế, ngày càng có nhiều dự án mang yếu tố nước ngoài được đầu tư ở Việt Nam so với thời điểm trước. Hàng loạt dự án đã được đầu tư theo đúng nhu cầu thực tế của người sử dụng, người mua nhà. Nhà đầu tư nước ngoài trước đây phần lớn tập trung vào phân khúc hạng sang và cao cấp, nhưng nay nhà đầu tư Nhật Bản đã tham gia vào phân khúc trung cấp trung bình và bình dân chất lượng cao. Đây là một trong những yếu tố làm lành mạnh hóa thị trường”, bà Dung cho biết.

Ông Vũ Văn Phấn, Vụ trưởng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cho rằng Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã mở rộng quyền cho các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tham gia hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế thông qua việc Việt Nam tham gia các hiệp ước kinh tế song phương, đa phương thì chắc chắn thời gian tới sẽ có nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế lớn của nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, khoa học công nghệ tiên tiến, dày dặn kinh nghiệm trong kinh doanh sẽ vào Việt Nam.

"Trong khi đó, nhiều dự án của các doanh nghiệp trong nước hiện nay đang bị đình trệ hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án. Do vậy, xu hướng hoạt động M&A dự án bất động sản thời gian tới sẽ diễn ra sôi động hơn trước đây", ông Phấn nhận định.

Người mua nhà được bảo vệ

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng phòng Luật sư Trường, đánh giá Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau 1 năm có hiệu lực, giai đoạn đầu các địa phương mới vào cuộc, phổ biến, triển khai, đã góp phần quan trọng vào việc cân bằng nhu cầu thị trường. Nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, bảo đảm tiến độ đã cam kết với khách hàng. Hai luật này đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà., nhất là đang tạo sự minh bạch rất lớn cho thị trường vận hành.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp ông Phùng Chu Cường, Tổng Giám đốc công ty địa ốc Phú Long, Luật nhà ở 2014 giúp thị trường minh bạch, bền vững và tránh những rủi ro cho người mua nhà và tạo điều kiện cho Việt Kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Còn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã có những quy định rõ ràng và mình bạch hơn trong việc giúp bảo vệ người mua nhà, cụ thể như Chủ đầu tư phải bảo lãnh cho người mua nhà. Điều này làm cho sức cầu của thị trường tăng lên.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đảm bảo quyền lợi chính đáng cho 3 đối tác: Khách hàng, doanh nghiệp và ngân hàng. Khách hàng sẽ bớt đi những rủi ro trong trường hợp doanh nghiệp bội tín hoặc chậm tiến độ, Doanh nghiệp sẽ tạo thêm niềm tin, xây dựng chữ tín cho mình đối với khách hàng và được Ngân hàng chọn làm đối tác bảo lãnh. Còn về phía Ngân hàng sẽ có thêm khách hàng vay tiền để mua nhà và được hưởng phí bảo lãnh từ doanh nghiệp.

Người nước ngoài còn khá e dè

Về hiệu ứng của thị trường bất động sản kể từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (vào 1/7/2015), bà Dung cho biết, kể từ thời điểm 1/7/2015, thị trường nhận được sự hứng khởi rất lớn từ các chủ đầu tư lẫn người nước ngoài tại Việt Nam. Từ đó đến nay, con số người nước ngoài quan tâm mua nhà trong các dự án đang ngày càng tăng cao.

“Tuy nhiên, qua xem xét thực tế, chúng tôi thấy rằng, hầu hết người nước ngoài mua nhà đều đang sống và làm việc tại Việt Nam. Chúng ta chưa thu hút được các cá nhân là người đầu tư nước ngoài tại nước ngoài. Cũng đã có một số chủ đầu tư chủ động mang dự án chào bán tại thị trường nước ngoài như CapitaLand, Keepel Land và thu được những kết quả bước đầu, mặc dầu vẫn còn khiêm tốn”, bà Dung nói.

Theo bà Dung, lý do dẫn đến việc con số người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn ít, có một số nguyên nhân như sau: Một là nhà đầu tư, người mua nhà nước ngoài còn thận trọng tìm hiểu chu trình của thị trường, xem quy trình mua bán thế nào cho hợp lý, nên chưa đưa ra các quyết định ngay trong khi thông tin về luật mới, về dự án, về sản phẩm đến với người nước ngoài còn hạn chế. Do đó, các chủ đầu tư cần phải đẩy mạnh vấn đề này trong thời gian sắp tới.

Hai là, về phía các chủ đầu tư và các sàn giao dịch có sản phẩm tiếp cận người nước ngoài cần phải chủ động tích cực, nâng cấp hệ thống bán hàng, kể cả ngôn ngữ, phương thức bán hàng sao cho thích hợp với đối tượng này để ngày càng nhiều người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam.

"Luật đã có, hành lang pháp lý đã có, vấn về còn lại là cách tiếp cận của chủ đầu tư đối với đối tượng này mà thôi", bà Dung nói thêm.

TS. Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM:

Tôi cho rằng, 2 đạo luật này rất tiến bộ, bởi vì đạt được 2 yêu cầu. Thứ nhất là phát triển thị trường bất động. Thứ hai là lành mạnh hóa thị trường bất động sản và tạo điều kiện để thiết lập kỷ cương trong hoạt động của thị trường này.

Theo tôi, nếu thực thi tốt hai đạo luật trên thì thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, góp phần thực hiện các chính sách nhà ở, khuyến khích những nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, chân chính, đồng thời loại bỏ những người, nhà kinh doanh bất động sản thiếu năng lực.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ